产业园运营包括哪些内容（产业园运营4种模式）

产业园区是产业与经济集聚的载体，也是人才与项目汇集的集聚地，随着经济发展与社会技术的不断进步，产业园便如雨后春笋般的迅速崛起，成为许多地方企业和政府的核心生产力。但产业园区的过快发展已经埋下了深深的隐患与危机，即产业园区过剩、商业模式过时、角色转变过慢，“重开发轻运营”的模式难以为继。

从1.0、2.0、3.0演化到4.0阶段，我国产业园正在不断的颠覆传统的思维模式。以生产要素需求推动的1.0阶段、以产业为主导的2.0阶段，以技术创新为主导的3.0阶段。目前，具有产城融合、创新驱动和复合经营特质的园区4.0是面向未来的发展方向。

接下来，本文就从产业园区四大开发模式探索园区4.0的特征，为产业园区的发展及审计提供新的思路和方向。模式一：政府为主导的开发运营模式以政府为主导的产业园区开发模式，根据城市规划发展的需求，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现产业新城的开发运营模式。这种模式的产业园具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势，在某种程度上实现了企业与政府的“双赢”。从政府的角度前期能够零成本零投入的实现园区的正常运作，同时园区发展带来了产业经济发展，实现了财政收入和区域GDP的双重提升，并解决了地方人口的就业问题。对企业而言，则可通过低成本解决土地整理和基础设施建设问题，同时，随着入园企业数量及投资不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对地产项目形成强劲的支撑。

但是，从园区运营发展实践的角度，该模式也缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。模式二：主体企业模式主体企业模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，通过自身的实力建造一个相对独立的工业园区，并占据主导地位，借助其在产业中的强大号召力，以租赁、出售等方式进行吸引同类企业集聚，最后形成完整产业链的开发模式。这种模式易于带动统一产业的集聚，难以形成多元化的产业发展，无法适应跨行政区的综合开发要求。模式三：产业地产模式产业地产模式是地产开发商在工业园区或其他地方获取土地，建设基础设施及厂房、仓库等，以出售、出租等方式进行项目经营和管理，最终获取开发利润。

这种模式，不仅对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。但是只适用于功能定位比较单一的开发，难以形成产业集聚以及产业辐射力。模式四：综合运作模式综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产业园区开发和经营。

该模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，该模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，很容易造成产业园区的发展停滞。传统产业园区的功能和运营模式已经不能满足企业的需求，产业园区的发展进入4.0的城市化发展和智慧运营阶段，应对新的政策环境，如何抓住核心竞争力，如何进行有效的运营，完成自我升级和迭代，将成为摆在所有园区运营主体面前的现实问题。