2020中国地产金融峰会在沪举办，公募REITs引发热议

10月29日，由上海交通大学上海高级金融学院（高金）主办的“2020中国地产金融峰会”在上海举办。海内外学术研究机构、金融机构和地产行业的嘉宾，以“融合与创新”为主题，聚焦全球资产配置与资产证券化发展，为处于变革中的房地产企业带来前瞻性的思考，促进地产金融行业的健康发展。2020中国地产金融峰会现场证监会于8月7日公布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。证监会主席易会满10月21日在2020金融街论坛上指出，推进债券市场基础设施互联互通，扩大公募REITs试点范围，积极稳妥推进期货及衍生品市场创新。

这也成为2020中国地产金融峰会上讨论的焦点话题之一。

“中国需要打造一个什么样的房地产金融市场，以改善中国主要城市因房价居高不下而对居民的压力，达到长期‘房住不炒’的目标。” 美国威斯康星大学麦迪逊分校、威斯康星商学院John P. Morgridge杰出讲席教授邓永恒表示，“美国和新加坡的REITs投资回报率都在7%、8%，这就要求中国在发展房地产金融市场，尤其是在REITs比较成熟后，能够逐渐向国际资本市场靠拢，使得REITs投资回报率也能达到7%至8%。”

而对于公募基金来说，与传统公募基金产品的差异，使得REITs的运作给公募基金管理人带来了比较大的挑战。在德邦基金总经理陈星德看来，公募基金与REITs的不同点主要体现在：传统公募基金是1元发售，REITs的发行方式类似于股票询价；公募基金是先有钱再买资产，REITs是先有资产再去筹集资金；公募基金采取的是组合投资，分散投资的方式，REITs基金采取的是集中管理模式等等。

中联基金执行总经理李金荣认为，公募REITs与传统意义上的类REITs有非常明显的区别。类REITs是偏机构投资为主，是私募化的产品；而公募REITs面临的投资人更多普通投资者。此外，类REITs项目覆盖面比较广，只要有现金流都可以做类REITs。而公募REITs方面有两个硬杠杆。第一是区位，希望是在国内区域范围内，大湾区、京津冀、雄安等；第二是资产类型上也有一些限制，如收费公路、码头、基建项目、市政工程项目等。

渤海汇金副总经理李耀光认为，公募REITs和类REITs还有一个更重要的区别在于产品属性不一样的。公募REITs偏权益性，绝大多数类REITs是偏固定收益为主。因此，在李耀光看来，公募REITs将面临着项目治理、分红等多方面问题。

项目治理方面，在现阶段基础设施REITs刚刚推出的时候治理问题相对简单，有很多基础设施的东西除了发行人之外，基金管理人很难管，外部的投资人包括小股东的参与度都不是太深。但是偏商业化的基础设施，以及市场化的基础设施，还有未来可能放开商业地产的基础设施，一旦做成REITs以后，到底是会参考新加坡、日本，用类似于基金旁边的管委会、监事会的方式去管理，还是用其他方式管理，目前尚未可知。

此外，公募REITs能够顺利稳健发展，不出五年REITs资产证券化一定是问题。 “大家都喜欢REITs，回报率还不错，比如美国12%到13%，但其中分红也不错，能达到6%到7%。意味着大家喜欢投REITs的原因一部分来自资本分红，一部分来自资本增值。” 李耀光称，如果一个REITs里面只有一个资产，特别是某些增值空间不大的资产，投资人还是否会喜欢REITs也值得思考。