贝壳「被」上市

房价增速放缓、二手房交易量下滑、住宅租赁价格普降……房产业无疑是今年上半年承压最大的行业之一。而逆势之下，贝壳找房的IPO传闻却再一次浮现。

近日，据《全天候科技》报道称，贝壳找房今年营收预期100%增长，正在寻求美国IPO，计划融资10~ 20 亿美元，目前正处于向潜在基石投资者询价阶段，消息甚至已经明确了上市时间——将于今年第三季度完成IPO，高盛和摩根士丹利两大投行将作为联席主承销商牵头相关IPO事宜。

贝壳IPO的话题属于老生常谈，早在 2018 年就陆续有其登陆资本市场的消息传出，上市地点也从港交所换到了纳斯达克。不过以往相关消息传出后，贝壳方面都会随即予以否认。而这次消息传出至今，贝壳方面并未做出回应。

从贝壳的态度或许可以看出些许微妙，实际上无论贝壳回应与否，上市对其而言都已经是一个必选项。

“再造”一个链家?

2000 年 8 月，而立之年的左晖成立了北京链家房地产展览展示中心。在此之前的几年，他在北京被中介骗过多次，也因此萌生了做一家“正能量”中介的念头。次年 11 月，链家房地产经纪成立，第一家线下门店甜水园店正式开张营业。

伴随着房产市场的快速发展，链家也迅速成长为知名房产中介品牌。高峰期其在全国 28 个城市拥有 8000 家门店，近 15 万经纪人。但天下没有永远一帆风顺的生意，随着 2010 年后互联网特别是移动互联网的普及，链家业务也面临巨大挑战。上网，成为众多深耕线下市场的房产中介们必须要做的事情。

2013 年，链家推出了其线上版“链家在线”(后更名为链家网)。但链家网的出现并没有让链家成为一家互联网企业。

对此，相关互联网行业分析师对懂懂笔记表示：“链家网只是将链家原先的线下业务直接照搬到线上，服务的依然只是链家原本所积累的资源，并没有改变过去十几年的基本商业模式和结构。从公司经营结构来看，拥有 8000 家门店、 12 万经纪人的链家，仍是典型的重资产结构。所以，即便有了链家网，链家依然是一个披着互联网外衣的重资产传统企业。”

重资产代表着重投入、长周期，而新时代的资本对此并不看好。

上述分析人士指出：“中介的本质是信息的交易，而互联网是没有边界的，对于房产中介平台而言，如何让自己承载更多的信息，才是最重要的竞争力，所以企业不能永远只局限于自己原有的资源。“在其看来，更多的信息带来更多流量，随着流量的增加，也就拥有了更多变现的手段。资本市场最青睐这样的平台。

因此，以往链家曾希望通过链家网登陆资本市场，但也正是因为重资产商业模式且业务单一的问题，最终并未能如愿。

显然，左晖更需要一个面向新商业时代，并能打动资本市场的新东西。

于是乎，链家网在 2018 年更名为贝壳找房，除原有链家的资源( 8000 家门店、 12 万经纪人)以外，整合了更多的房产中介。至此，经过一系列腾笼换鸟的举措，贝壳找房横空出世。但是其经纪合作网络(ACN模式)，也遭到众多大型房产中介公司的抵制，被称为“既是运动员、又是裁判、还是售票员”。

但是从重资产转向轻资产并手握链家过去十几年的海量数据，“新生儿“贝壳找房很快就得到了资本的青睐。

成立两年多的时间内，贝壳获得了两轮超 36 亿美元的融资。两轮的领投方分别是腾讯和软银愿景基金，跟投方不乏高瓴资本、红杉中国、Gaw Capital/基汇投资以及碧桂园创投等知名投资机构。

一时间，贝壳的股东阵容堪称豪华。在 2019 年 11 月完成了D+轮超 24 亿美元融资之后，贝壳找房的估值已经高达 140 亿美元。

有了资金，自然好办事。根据贝壳找房官方公布的数据显示，截止今年 4 月 23 日，贝壳找房已经入驻全国 110 个城市，合作的经纪品牌超过 250 个，连接的经纪门店超过 4 万家，服务超过 37 万经纪人。

经营模式变轻、受到投资人青睐、市场发展迅速，左晖主导下的贝壳看上去相当成功。但这种既当运动员又当裁判的商业模式似乎并不完美，特别是在同行尤其是竞争者的眼里。

“贪婪”的贝壳

对于贝壳，左晖曾这样表态：“我们在做一个球场，希望在这里踢球的越来越多，大家踢球的规则越来越好。我们的利益，其实是在市场的利益上。一个公平公正的协议和规则，对贝壳平台的利益是最大化的。”

但如果当一众运动员真进了球场之后会发现，球员和裁判是一家人。这一刻，谁心里可能都不好受。链家过去十几年的积累(数据资源)，在给新成立的贝壳以巨大助力同时，也成为所有第三方合作者最为忌惮的所在。

作为互联网平台，贝壳如何在日常经营中如何保证链家与其他第三方房产中介之间的平衡?又如何保证这些入驻平台的的第三方房产中介的利益?

对此，贝壳方面曾表示肯定会公平对待所有公司，但对于众多第三方房产中介而言，这位曾经最主要的竞争对手为了“招安”它们给出的承诺，显然不足以令人安心。前任我爱我家副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖就曾公开表示：“贝壳既当运动员又当裁判员，在具体操作中，它把盘源优先给自己的亲儿子——链家和德yP来完成。因为在内部ACN系统里，如果让贝壳、链家和德佑之外的中介来成交，大头儿就要给人家，其只能抽 8 个点的平台费。”

与此同时，国内互联网房产领域的另一个巨头 58 同城与其旗下的安居客也对贝壳唱起了对台戏，提出“永不自营”的口号。实际上，就在贝壳刚刚上线的 2018 年 6 月， 58 同城便联合中原地产、我爱我家、 21 世纪不动产、麦田房产等数个房地产经纪公司，召开了“真房源”誓师大会，用意正是要多方联手对抗贝壳，毕竟“百分百真房源”就是贝壳从从上线伊始一直坚持的口号。

在这些全国性的大型房产中介之外，一些地方性的房产中介同样不满贝壳“多重身份”的做法。房产中介领域除了链家、我爱我家这些全国性的大型连锁企业之外，更多是一种“诸侯割据”状态，每个省市都会有当地专属的房产中介开展业务。而贝壳平台化快速扩张的势头，很大程度上威胁了这些房产中介的生存状态。所以，从去年以来包括金华、绍兴、盐城、南昌等地，也陆续出现了房产中介联合抵制贝壳的事情。

商业模式的争议之外，越来越多第三方房产平台入驻贝壳之后，平台想要精准监管到每一个合作伙伴(房源信息)并非易事。就像电商巨头在自营商品和第三方商家之间采取不同管理方式一样，这种情况也导致其“真房源”的口号一直在备受挑战。

同时，庞大数量的经纪人如何管理，也成为一个巨大的难题，今年 4 月贝壳找房就曾被曝出有中介人员专门招人做房托的事件。显然，面对平台上超过 4 万家门店和 37 万经纪人的信息化管理，也是一个巨大且复杂的工程。

贝壳“必须”上市

无论是基于今年房产业的状况还是资本市场的环境，如果选择在三季度进行IPO都不是一个很好的选择。但贝壳的上市又不得不快马加鞭。

2016 年，链家在完成B轮融资时就曾与投资方签署了对赌协议。协议规定，如果链家未能在 5 年内完成上市，投资方将有权要求在其后任何时间内让链家回购投资人股份;且回购价格是投资价格外加每年8%的单利回报。

今年已经是协议签署的第 4 年，上市对于链家而言自然是迫在眉睫。

与老股东的对赌协议之外，新股东的压力同样不小。今年 3 月贝壳宣布获得软银愿景基金领投的超 24 亿美元融资。目前经历一连串投资失利之后的软银，正处在最缺钱的时候，让手中相对优质的资产尽快上市，也成了孙正义快速回笼资金的重任。

上周，软银投资的保险公司Lemonad成功登录纽交所。有消息称，软银还在推动旗下软件设计公司ARM的上市。在ARM被推上前台的情况下，加速贝壳IPO似乎再正常不过。

但是贝壳IPO的含金量具体如何?

互联网平台的优势在于商业模式的多样化，除了传统的房产中介之外，在自身庞大用户基础上还可以拓展更多的业务，带来更多的变现方式。如今贝壳在新业务的拓展上，除了传统的房屋买卖、租赁之外，互联网家装则是其看中的下一个蓝海。

新业务的拓展，确实让贝壳面对投资人时有了更多能讲的“故事”。但这种基于流量基础上衍生的新业务并没有壁垒， 58 旗下的安居客也很早就开始了互联网家装领域的布局。另外京东(联手曲美)和阿里巴巴(入股居然之家和匠多多)也都陆续在这一领域开始布局，现阶段在流量上贝壳没有太多优势。

根据极光大数据发布的《城市居民置业图鉴2020》显示，截止 2019 年底，国内房产领域平均安装率最高的平台是安居客，渗透率为2.793%，贝壳找房次之，渗透率为1.082%。面对 4000 亿元规模的互联网房地产市场，贝壳找房仍要继续发力。

【结束语】

通过贝壳的转型举措，左晖实现了互联网化的目标。但如今互联网房产市场的竞争惨烈丝毫不比当年左晖在全国各地开拓线下市场的程度。各路资本的加持下，前景仍然未卜。开放性、共生性和多样性，是一个互联网平台必须具备的条件，但链家系的存在却让贝壳在这些方面隐隐显露短板。面对未来的资本市场，链家系是贝壳成长的基础，也可能是其发展壮大的桎梏。