资本化比率怎么计算（长期债务与营运资金比率为负可以吗）

原标题：资本化比率怎么计算（长期债务与营运资金比率为负可以吗）

01、资本化率定义和影响因素

资本化率=下一年的净营运收入(noi)/物业价格（购买价格）

资本化率是在收购、退出的那个时点，在给定下一年的净营运收入（noi）的预测值之后，用于计算收购价格、退出价格的工具。

根据国际资产管理协会的定义，资本化率主要由以下几部分组成：资本化率=安全收益率+风险收益率+投资费用率+非流动性收益率+回收收益率。

其中，安全收益率指银行、保险等低风险投资的收益率；风险收益率指承担风险预期带来的收益率，而投资费用率、非流动性收益率和回收收益率主要用于弥补投资者投资付出的时间成本和费用成本。安全收益率一般等同于银行理财，并不存在差异性的因素，所以资本化率的高低变化主要受到投资风险大小的影响。因此，也可以使用一个简化的公式：资本化率=安全收益率+风险调整值。

不同物业间的资本化率的差别就在于风险调整值。投资的风险越高，得到的回报也就越高。当投资者评估认定风险高时就会加大资本化率；反之则可以减小资本化率。

举个例子：为什么二、三线城市同样收入水平的商用物业估值往往都低于一线城市，就是投资者认为二、三线城市的投资风险比较高，因此加大了资本化率。再比如：同等条件下，零售商业资本化率 > 写字楼资本化率 > 工业物业资本化率，那是因为投资者认为零售商业项目的收益风险更高，而支撑生产需求的工业物业风险最低。

当然，城市因素、物业类型这些方面往往也不是资管人所能左右的，那么在风险调整值上还有哪些工作可以做呢？其实，合约的稳定性、物业的保养情况、管理团队的能力等方面，都可能会给资产收益带来风险，进而造成资本化率的提高而影响资产价值。因此我们也就不难理解运营管理、物业管理对于资产价值实现的重要性了。

02、资本化率和收益估值法对于国内商业地产的3点意义

第一，商业地产只能按收益法估值，而不能采用房地产市场普遍采用的比较法或成本法。

比较法一般用于有活跃成交的公开市场，比如同小区住宅物业。但是比较法不能用于购物中心的估值，因为一个购物中心经过数年的营运和它所在的商圈达到了某种平衡，就算有一个规模和品类类似的新购物中心突然出现，这个新的购物中心的价值也和原来不一样。因为这个新的购物中心稀释了供给，价值就会下降。所以说比较法不能用于商业地产的估值。

成本法也不行，比如上海大宁国际2008年开业时的楼楼面价是1600元，现在大宁国际旁边地块的楼面价已经突破6万元，如果大宁国际旁边又建新的购物中心，这个新建的购物中心的估值是按它的建安成本加上6万元楼面价来估值，显然也有问题。因此商业地产和购物中心，估值并不考虑建安成本和土地价格，而是就看它可以产生和可以持续产生租金的能力。国内很多房地产开发商都用成本法给商业物业估值，这个价格一般比按收益法估值要高。

2018年1月，腾讯领投，融创、苏宁、京东跟投，四方出资340亿元收购万达商业（03699.hk）香港h股退市后的14%股份。据此计算，万达商业估值为2429亿元如果把万达2018年的302.6亿的租金收入全部作为收益或净营运收入看待（净营运支出和物业管理费相抵），那么万达的资本化率就是12.3%，或者市盈率7到8倍。这个数字与万达在香港退市之前的市盈率非常接近。当初万达以不能接受“市值低于净值”在香港退市，其实也是以成本法估算商业价值的结果。

第二，收益法的估值定义和公式对于如何通过未来的收益来确定资产的现在价值具有特别重要的意义。

房地产商通过销售开发的房产能够很快的实现现金回流。但是对于如何通过未来收益确定现在的价值则是有疑问。我们通过一个澳大利亚格兰购物中心的改造案例进一步解释这个问题：

这是一个通过填回部分调控来增加租赁面积的工程。

第一行：通过填回挑空的新增摊位增加年租金收入5万元。

第二行：回填改造工程需要投入资金65万元。

第三行，以5万元的收入除以65万元的改造投入得知收益为7.7% （5/65=7.7%），也叫投资回报率或者roi。

第四行，格兰购物中心经过数年稳定营运的资本化率6.5%。对于一个资本化率为6.5%的商场，5万的新增租金就是5万的收益，用5万除以资本化率6.5%=76.9万，也就是说5万的租金收入根据6.5%的资本化率折现立刻实现目前的价值76.9万。如果说格兰购物中心的总收益为1亿澳元，那么，有了这个改造后的租金合同，格兰购物中心出售价就要在15.38亿澳元的基础上再加上76.9万。

第五行，开发利润，如果用76.9万减去65万，立刻实现11.9万的开发利润，或者叫资产升值。改造也可以有开发利润的。而这正是商业地产的盈利模式是“租金收入+资产增值”。

资产增值的概念普遍被我们的行业忽视，而这正是国际商业地产领军企业西田和许多国际玩家的盈利模式。西田单靠租金积累是无论如何也达不到目前价值的。这也是西田为什么要拥有自己的设计和施工公司的原因所在。目前，国外成熟市场有一整套完整的通过未来收益确定现在价值的机制，比如说商业地产信托（reits）。

第三，收益法的估值定义给出了做商业地产的企业一个最基本的法则：要不断通过收益的增加，即净营运收入的增加（分子变大）和资本化率的优化（分母变小）提升商业地产的价值。

对于任何的商业地产集团企业，其价值为：

总估值=收益1/cap1+收益2/cap2+······+收益n/cap.i

即这个集团的价值是它的所有从第一个到第n个项目的价值的总和。

国内的一些做加法思维的房地产公司无限地扩大项目，以为新建项目租金收益低不是问题，反正都是累加，却恰恰忽视了还有一个资本化率低的分母会随着租金和收益的降低而扩大的。这样对估值的影响都不是线性的而是指数级的。而像西田这样的商业地产企业恰恰是和我们的普遍做法相反。西田是同时做扩大分子、缩小分母的事情，因而价值是呈指数级上升的。