投资性房地产出售的会计处理（如何理解投资性房地产账务处理）

原标题：投资性房地产出售的会计处理（如何理解投资性房地产账务处理）

先摆结论：

按出售价确认其他业务收入，按出售时的账面价值确认其它业务成本，前期如果有其他综合收益、公允价值变动损益，都要冲减其他业务成本。

【教材例6-9】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。

【初步思考】如果写字楼20×7年4月15日没有出租，当时其账面余额45 000万元，20×8年6月并以55 000万元出售。那么收入就是55 000万元，成本就是45 000万元。其他综合收益、公允价值变动损益冲减其他业务成本是要从48000冲回45000。

甲企业的账务处理如下：

（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：

借：投资性房地产——成本 47000万

贷：开发产品 45000万

其他综合收益 2000万

存货转换为投资性房地产时，如果公允价值大于账面余额，差额计入其他综合收益。

因为有的地是政府无偿划拨，或者早年得到的地，经过折旧摊销账面余额极其小，与公允价值相差太大，计入公允价值变动损益的话，会使利润波动非常大。而其他综合收益不影响净利润，所以计入其他综合收益。

如果公允价值小于账面余额，差额计入公允价值变动损益。

（2）20×7年12月31日，公允价值变动：

借：投资性房地产——公允价值变动 1000万

贷：公允价值变动损益 1000万

（3）20×8年6月，出售投资性房地产：

借：银行存款 55000万

贷：其他业务收入 55000万

借：其他业务成本 48000万

贷：投资性房地产——成本 47000万

投资性房地产——公允价值变动 1000万

借：其他综合收益 2000万

贷：其他业务成本 2000万

借：公允价值变动损益 1000万

贷：其他业务成本 1000万

【问题】20×8年6月，因出售该房产应确认的损益为多少万元？

=55000-（48000-2000）=9000（万元）

注意，不是55000-（48000-1000-2000）=10000（万元），因为公允价值变动损益冲减其他业务成本，两边都是损益科目，一正一负，对收益没有影响 。