开发商房地产增值税怎么算（房地产企业税种及税率）
原标题：开发商房地产增值税怎么算（房地产企业税种及税率）
不动产，包括房地产开发企业自行开发的房地产，也包括非房地产企业以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。在实务中，由于房地产开发企业特殊的经营模式，在产品开发经营及销售过程中与一般企业转让不动产增值税的处理存在一定的差异，本文主要就房地产开发企业在转让自行开发的房地产过程中增值税的处理进行分析。
房地产开发企业开发项目，由于周期长，资金占用量大，通常采取预售方式。在项目开发前期预先收取一部分资金。那么就形成了房地产开发企业在预收环节只是资金的流入，并未正意义上发生不动产转让行为，在税法上，对于这样的开发模式，采用先预交增值税，待纳税义务发生后，再确定应交的增值税。
一、预交增值税
按照房地产开发企业销售自行开发的房地产增值税征管规定，企业在收取预收款时先预交增值税，预交增值税的计算公式为：应预缴税款=预收款÷（1+10%或5%）×3%，这里的10%是指一般纳税人的适用税率，5%是指小规模纳税人的征收率。计算出应预交的增值税，账务处理如下：
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
如果是简易计税，账务处理如下：
借：应交税费——简易计税
贷：银行存款
二、增值税纳税义务发生时间的确定
增值税纳税义务发生时间，按照财税（2016）36号文第四十五条的规定，为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
1、增值税纳税义务发生时间的原则性判定
这里对于增值税纳税义务发生时间的规定，只是一个原则性的规定。对于房地产开发企业来说，在预收环节收取预收款虽然也有合同约定的付款时间，但这种约定并不构成增值税纳税义务发生时间判断的依据，作为房地产开发企业来说，增值税的征管有其独有的特点，纳税义务发生时间以不动产权属变更为标志。但实务中因种种原因，产权变更手续往往滞后于房产的交付。因此，实务中对于增值税纳税义务发生时间从合理性的角度，分别从法律、税务层面来判断，通常以房产交付为标准。
（1）法律层面
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此以办理《不动产权证书》的时间作为所有权转移时间是较为合理的。
（2）增值税抵扣链条匹配
增值税的计算，需要考虑进项和销项的配比。虽然我国目前增值税进项税抵扣制度实行的是凭票抵扣，但对于房地产开发企业来说，大部分采取预收款的方式，首付款及按揭款到账时间基本都在开发前期，这个时候如果按照合同约定时间确认增值税纳税义务发生时间，成本都还没有发生，没有对应的进项税额可抵扣，造成前期企业缴纳大量增值税，而后期大量的留抵税额无法抵扣。因此，为保证增值税进销项的配比，房地产开发项目增值税纳税义务发生时间应以房产交付为标准。
2、关于房产交付及纳税义务发生时间的判定
既然增值税纳税义务发生时间按照一般原则规定为房产交付时间，看起来似乎问题已经很明确了。但实务中又出现各种不同的情况，合同约定的交付时间实际交房但未办理产权证、合同约定的交付时间因客户原因无法交付房产、合同约定的时间因房产质量问题无法交付房产等等。到底如何确定交房时间？各地税务机关规定不一，大致有以下几种口径：
（1）合同约定交房时间的，以合同约定的交房时间为准，实际交房时间早于合同约定的交房时间的，以实际交房时间为准。如：河北国税、湖北国税、内蒙古国税、江西国税；
（2）交房清算，如：浙江国税、四川国税；
（3）交房或者办理产权证书，如：河南国税。
总体来说，基本的口径是以合同约定的交房时间为准，如果实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交房时间为准。纵观各地规定，对于特殊情况下，已经到合同约定时间但因主客观原因未交房的情况，安徽国税明确给出了判断标准：增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。对以买卖方式转让的不动产，应对照《商品房买卖合同》上约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为纳税义务发生时间。因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。那我们认为：
对于业主已经实际收房的，纳税义务发生时间为实际交房时间。
开发商已经明确通知交房时间，由于业主客观方面的原因无法交房的，无其他理由证明房产交付义务存在障碍，可视同应税行为发生，以通知交房时间合同约定的最晚交房时间为增值税纳税义务发生时间。
因开发产品质量问题造成无法交房的，实务中争议非常大，一种观点认为如果不存在退房的意图，则应认为按合同约定时间确定增值税纳税义务发生时间，属于税法规定的不动产已完工，处于转让过程中。一种认为，既然存在争议未实际交房，增值税纳税义务就不应该确认，对于不动产的交付，应该有明确的时间。
如果出现第三种情况，个人建议为避免税企双方引起争议，开发商和业主签订补充协议，就双方引起争议的事项重新约定交房时间，作为《商品房购销合同》的补充合同。以补充合同约定的交房时间重新确定增值税纳税义务发生时间。但这种方式需要和主管局协商，经主管局同意方可。
三、增值税如何计算缴纳
对于房地开发企业来说，房地产老项目适用征收率5%，在预售阶段按照3%预交增值税后，交房时再补交剩余部分增值税。
对于一般计税项目，增值税的计税相对来说复杂一些。
纳税义务发生时，按照适用税率确认销项税额。
借：预收账款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，土地价款对应的税额作为销项税额抵减处理。
借：应交税费——销项税额抵减
贷：主营业务成本
以"销项税额"减去"销项税额抵减"确认应缴的增值税。
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费——未交增值税
将预交的增值税转入应交税费——未交增值税。
借：应交税费——未交增值税
贷：应交税费——预交增值税
补交增值税
借：应交税费——未交增值税
贷：银行存款
如果是简易计税方式，不需要设置增值税三级明细科目，应交、预交以及实际缴纳增值税均通过"应交税费——简易计税"处理。
四、增值税可否跨项目抵扣、抵减
房地产企业在纳税义务发生后进项税如何抵扣，要不要分项目抵扣？预交的增值税如何抵减，可否跨项目抵减？实务中还是有一些争议的。
1、进项税可否跨项目抵扣
增值税纳税人是以发生应税行为的企业单位或个人作为纳税主体的。另外，增值税是以销项税额减去进项税额两者之差来确定应纳税额的。税法只对纳税人适用不同税率或者征收率应分别核算做出规定，并未要求进项税分项目抵扣。因此，房地产企业增值税进项税额不需要分项目抵扣。
2、预交的增值税可否跨项目抵减
企业同时开发多个项目时，会存在不同项目进度不同，各个项目预交的增值税可否互相抵减，实务中理解各异，各地处理也不尽相同。
我们认为：
增值税本身是以企业为单位缴纳，不是以项目为单位缴纳，这是基本原则，不因交纳方式不同和行业不同而改变。
在交纳时间上，增值税是以月为纳税申报期（特殊规定除外，如小规模纳税人可以按季度）进行申报，申报期内的所有增值税，包括进项税额、销项税额、预交税款及应交税款应统一汇总计算。
因此，房地产企业不因项目的不同而将预缴税款滞留到本项目完工对应抵减，而应按照企业单位汇总计算，相互抵减。
