房地产净负债率计算公式（解析房地产企业净负债率）
原标题：房地产净负债率计算公式（解析房地产企业净负债率）
百亿房企中，十个房企有十个房企在负重前行。
净负债率与资产负债率不同，净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产，而资产负债率=负债总额／资产总额，二者不论是分子还是分母方面都迥然不同。
在净负债相关计算数据中，有息负债选取的是短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。在这个计算公式中，撇去了预售房款的影响。因此，净负债率更能衡量房企的真实负债压力和杠杆水平。
中国网地产从a股、h股2018年总营收过百亿的上市房企中分别选出净负债率由高到低的30家样本房企作观察。数据显示，a股30家样本房企平均净负债率达到148.16%，高于h股30家样本房企平均115.32%的净负债率32.84个百分点。其中，a股房企高于净负债率平均值的达到14家，而h股房企有9家。
01
a股、h股房企平均净负债率均超100% a股更高
泰禾、北大资源、泛海、恒盛四家超300%
总的来看，a股房企负债压力与杠杆水平明显高于h股房企。
根据wind数据、公司年报，2018年30家a股上市房企平均净负债率为148.16%，相比2017年的159.98%下降11.82个百分点。而h股30家样本上市房企2018年平均净负债率为115.32%，相较于2107年的131.59%下降16.27个百分点。
2018年，a股房企与h股房企净负债率超200%的房企达到7家，其中泰禾集团、泛海控股、北大资源、恒生地产净负债率均突破300%。
负债压力与杠杆水平一直比较高的泰禾集团，在2017年净负债率高达473.39%，2018年的384.55%虽然仍排行a股、h股房企之首，但相对2017年已经降低88.83个百分点。年报数据显示，泰禾集团的有息负债规模逐年上涨——2018年末，泰禾集团共拥有有息负债合计1375亿元，相比上年同期的725亿元，增长650亿元，增幅达到90%。
2018年末的泰禾集团货币资金仅有148.95亿元，其中1年内需要偿还的便有574.28亿元，泰禾集团面临着巨大的偿债压力。泰禾方面则给出官方回复，目前公司已经与多家金融机构达成合作，将通过置换或续贷的方式延长还款期，不存在短期偿债风险。
“300%+”行列中的北大资源，2018年净负债率达到324.65%，排名h股房企首位，而2017年北大资源则以626.62%超出第二位恒盛地产239个百分点。从债务构成来看，2018年末北大资源的有息负债约为152.3亿元，其中须于一年内偿还的短期债务为101.4亿元，而同期北大资源现金及现金等价物、受限制现金仅有54.78亿元，远低于短期债务。
2018年北大资源净负债率降低超300个百分点，这一年也在尝试各种降低净负债率的方式，比如2018年12月挂牌出售旗下青岛博雅置业有限公司70%股权等资不抵债的不良资产，同时北大资源还在拿地方面节省开支，年报显示，北大资源2018年仅拿地两块，共计建筑面积约31.22万平方米。
除“300%+”行列的泰禾集团、北大资源、泛海控股、恒盛地产4家百亿房企外，建发国际集团、华发股份以及佳兆业集团等净负债率也都超过200%，7家房企都应对本身债务结构和财务杠杆引起足够的重视。
02
七成a股房企净负债率超100% 超h股一倍有余
光明、金融街、建发国际等9家房企增长超30百分点
a股百亿营收房企中，21家公司净负债率超过100%，港股百亿营收房企中，净负债率超过100%的有10家。
数据显示，虽然a股房企平均净负债率高于h股房企，但a股30家样本上市房企中净负债率上升的有12家，而h股有16家公司净负债率上升。综合来看，2018年，光明地产、金融街、新湖中宝、大悦城、华夏幸福、滨江集团、华侨城a、建发国际集团、首创置业、9家房企净负债率同比增长幅度超过30个百分点，其中a股上市房企有7家，h股只有2家。值得注意的是，a股上市房企样本中，华夏幸福、滨江集团两家增长幅度超过100个百分点。
光明地产2018年净负债率接近200%，达到194.77%，相比2017年的133.35%增长61个百分点。年报显示，光明地产2018年有息负债金额为360.04亿元，同比增长63.70%，其中短期借款达到131.18亿元，同比增长51.59%，长期借款增幅超一倍，182.14亿元长期借款较2017年增长108.41%。2018年末，光明地产的短期债务达到142.90亿元，而货币资金仅104.55亿元，现金短债比0.73，偿债压力较大。
光明地产同处a股房企阵营的金融街以184.25%的净负债率排名第七，较2017年的150.82%上升33个百分点。根据年报，金融街控股2018年末短期借款30.1亿元，较2017年末的9.5亿元大增216.94%。一年内到期的长期借款为67.89亿元，相较于2017年末的40.55亿元增加67.42%，这两项数据的大幅增长导致金融街控股的有息负债增加。值得注意的是，2018年金融街控股净资产为372.27亿元，相较于2017年的337.09亿元仅上涨10.44%。
在h股房企中，有一家2017年净负债率就超过200%的房企，2018年净负债率再增加35个百分点至242.08%，这就是h股房企净负债率仅低于北大资源和恒盛地产的建发国际集团。
建发国际集团是厦门国有独资集团厦门建发集团有限公司的成员企业，去年的合约销售约人民币248亿元，营收额约124亿元。在中国网地产市值观察栏目“roe”篇分析过，建发国际的杠杆系数一直较高，近两年都超过10，分别为10.73与10.78。年报显示，2018年建发国际集团负债总额达到521.71亿元较2017年的198.44亿元增长162.91%。
适当、合理的负债有利于公司快速扩张发展，多家第一阵营房企近些年来的发展历程正印证了这点。但也应合理利用，一旦过度利用，便会影响企业经营。
