土地开发程度都有哪些_土地开发的模式及建筑

国内对于土地开发主要分两个阶段：即一级开发和二级开发。其中，一级开发是指对区域内土地进行征地、拆迁、安置、整理和部分基础配套；二级开发就是通过对区域内土地履行招拍挂后，进行开发建设和运营。

目前地方政府对区域土地开发比较普遍方式是“一级开发+二级联动”。例如某某幸福、某某发展等企业，以“土地一级开发+基础设施建设+招商运营”为运作模式，对政府片区项目进行实施，形成产业综合体。此种模式的弊端在于，时间成本过高。从整个片区的一级开发到基础设施全部建设完成，少说二、三年，多则七八年。在目前产业快速集聚、金融业态迅猛兴起的今天，如果按部就班等个三五年，发展的机会就会转瞬即逝。

而在先行先试的部分地区，有一种比较新兴的概念，即在实践中探索出的土地1.5级开发。

一、土地 1.5 级开发概念

为有效缓解区域内产业远期发展与近期需求问题，将区域内基础设施较完备、近期不准备出让、具有升值潜力空间的政府存量的储备土地，短期租赁给承租人进行阶段性开发，建设临时过渡性的或可移动的建筑。待区域内土地预热后，政府根据租赁合同收回土地。

二、土地1.5级开发模式简介

早在2014年，深圳前海提出了“梯级土地开发模式”的5级模式，分为0级、0.5级、1级、1.5级、2级。见下表：

2018年3月，由东莞市城乡规划局、发改局、财政局、国土资源局、环保局、住房和城乡建设局等六家单位联合出台《关于印发东莞市土地1.5级开发操作指引通知》（东规发〔2018〕12号）文件，这也是全国首个市级土地1.5级开发模式文件。

三、土地1.5级开发模式的应用

“土地1.5级开发”是界于一级开发和二级开发的中间。目前已有深圳前海新区、南京江北新区、广东东莞等地试水1.5级开发模式。2018年6月，南京江北新区的杨子江新金融创意街区项目采用1.5级开发模式，项目从设计、建设再到投入使用，只用了半年时间。项目内的17栋建筑错落有致、高矮不一，最高的建筑不过五层。项目用地采用租赁方式，创新了土地使用方式。待租赁期满后，土地权限释放，便可转向2级开发，目前的建筑材料还可循环利用。

四、土地1.5级开发优势

（一）土地租赁权取得方式。土地1.5级开发项目既可采用协议出让，又可采用招拍挂方式。对于协议方式，需承租人与政府或相关部门签订土地租赁协议；对于招拍挂方式，需履行正常的程序，承租人需要通过竞拍获得租赁权。无论采用何种方式获得租赁权，有一条底线：即未经批准不得改变原有用途。

（二）土地租赁期限。目前来看，一般为10年以上，最高不超过20年。

（三）建筑成本较低。土地1.5级开发项目的建筑均为可移动、可装卸的新型建筑材料，且新建筑的楼层较低（最高不超5层），并可根据实际需求进行扩容或缩小，较之以前混凝土建筑，优势不言自明。

（四）后期继续利用。项目租赁期满后，如果土地租赁性质被解除，原土地用途便可转向二级开发，前期的建筑材料还可循环利用。

五、结语

从已有的案例来看，土地1.5级开发的项目大多位于地区的核心位置，比如前海梦工场项目、南京江北新区金融创意街、东莞莞城鳒鱼洲项目等，且项目的建筑物成本较低，都为易改卸或装配式建筑。此种方式目前虽尚未大面积推广，但已有不少地方政府跃跃欲试，准备试水。