什么是房改房_房改房与商品房的区别

房改房又可以叫做已购公有住房，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，简单的说房改房就是过去单位的福利房。房改房分为成本价房和标准价房，按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

（一）房改房的性质特征

1 房改房所有权不完整。

以标准价购买的房改房，在法律性质上是属于员工和单位共同共有，单位享有同等条件下的优先购买权和租用权，住满5年之后才可以进入市场；以成本价购买的房改房，也是住用满5年后才可以进入市场，不过北京市已取消这项规定。

2 房改房无土地证

根据城市建筑的土地的来源不同，土地可以分为以划拨方式取得的土地和以出让的方式取得的土地。房改房作为企业对员工的一种福利，使用的土地是划拨用地，而目前市场上商品房建设用地都是通过土地出让的方式取得的，因此即使以成本价购得的房改房也只有房产证，没有土地证。

3 房改房的买卖双方对象特定

房改房的出售对象是特定的，只有城镇职工才有权购买房改房，每个家庭只有一次购买房改房的机会，每个家庭只能购买一套房改房，购房的面积必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。

（二）房改房与商品房的区别

1 商品房是完整的房屋产权包括：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房产权证书拥有全部的这四项权利，可以自由转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉。而房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证按标准价购买的产权证。

2 房改房与商品房的购买面积控制不同。国家对职工购买房改公有住房的面积有一定的限制，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。而商品房没有购买面积的限制。

3 房改房与商品房的购买对象不同。购买房改出售的公有住房的对象是有限制的，只能是承租独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。而在房地产市场上购买商品住房的消费者基本上是不受任何限制的。其次，上市出售条件也不同。房改房上市出售有条件要求，一般是满5年，而购买商品房上市出售一般无限制，不过目前长沙是规定房产证满3年方可上市交易。

（三）房改房上市交易条件

目前，我国房改房上市交易实行准入制度。只有满足以下条件，才能允许上市交易。这些条件主要包括：

1、交换、赠与的，已按成本价付清房款。

2、已按规定交纳国有土地使用权出让金的1%。

3、必须具有房屋产权证和上市准入证，才能给予办理过户手续（上市交易房改房是指取得《城市房屋所有权证》并交纳土地金的全产权房改房）。

4、已交纳应分摊共有建筑面积价款。

说明：对于10层以上(含10层)的高层建筑，分摊的共有建筑面积由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买;对于10层以下的建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向单位购买。

5、出售、抵押、交换的，已按标准价或成本价付清房款。

（四）购买房改房的注意事项

1 要知道房改房有没有正规的房产证，能否正常出售，以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。

2 由于土地原先价值和现在价值存在差额，以前这部分差额由单位承担，现在业主要出售，则必须到房管局补足差额才能成交，而房管局之后会将资金划拨回单位。因此，看楼时买家就要多个心眼，了解清楚放盘价是不是实收的费用，否则很可能空欢喜一场，最后为了成交不得不忍痛“割肉”。

3 不少房改房都没有补分摊，按规定，对未补分摊的房改房，转手他人时必须要由业主补分摊才可继续交易。而这笔费用最后经常落在买家的身上，因此，买家要事先了解清楚，做到心中有数。

4 买家现金付款后要索取收款收据等证明，若选择银行划账，也应把汇款或转账的流水单或相关证明保存好，以备不时之需。