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带押过户的条件有哪些,带押过户的优缺点

时间:2023-07-21 14:14:50 作者:重庆seo小潘 来源:互联网整理
在传统的交易观念里,一手交钱,一手交货是再正常不过的。但涉及到二手房的买卖,却往往存在着卖方尚未还清购房贷款的问题。除了通过第三方赎楼,是否能有一种更加高效、安全

在传统的交易观念里,“一手交钱,一手交货”是再正常不过的。但涉及到二手房的买卖,却往往存在着卖方尚未还清购房贷款的问题。除了通过第三方“赎楼”,是否能有一种更加高效、安全且低成本的方式?

近日,自然资源部、银保监会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,提出以点带面,积极做好“带押过户”。此前已经在多地积累了丰富实践经验的“带押过户”创新举措,有望在全国范围内实现常态化开展。那么,什么是“带押过户”?哪些地方的房产可以“带押过户”?

一、什么是“带押过户”?

“带押过户”是对于上市交易、存在抵押的房产,无需提前还清贷款、无需垫付资金以解除抵押,即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。

在传统的二手房交易过程中,若二手房贷款尚未结清,需要卖方提前筹集资金还清贷款,即“赎楼”,通过“赎楼”解除原有抵押,才能办理过户手续,进而买方将房产再次抵押,获得银行贷款。若交易方“赎楼”资金不够,还需借助于“过桥垫资服务”。在红网“问政湖南”“百姓呼声”平台,有市民呼吁推广“带押过户”,进而减免“过桥费”的声音。

不仅有“过桥费”,在前期金融315的报道中,红网还关注到房产经纪关联公司捆绑收取数千元贷额额度费的现象。这些现象无疑推高了二手房交易的成本。

二、目前,哪些地方的房产可以“带押过户”?长沙的房产可以吗?

目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”。

其中,天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等地已经全面开展。各地在实践探索中,主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。

此前,针对长沙市民关注“带押过户”政策,2月8日,长沙市住建局在红网《问政湖南》平台回复网友称,“目前长沙相关部门正在组织研究‘带押过户’政策,政策制定实施情况会向社会公开。”

事实上,长沙已有银行试水二手房“带押过户”。湖南建行通过办理“存房转贷通”业务,帮助市民完成了二手房交易。不过,在上述成功案例中,二手房交易双方均是在同一银行办理房贷业务。

三、“带押过户”有哪些优势?

1、可以缩短交易周期。“带押过户”有望大幅缩短交易时间,有利于有置换改善需求的人尽快收回资金。

2、可以节省“过桥资金”成本。对于原来需要借钱垫款偿还房贷的人来说,“带押过户”可以节省一大笔“过桥资金”成本,也降低了市场上“过桥资金”这个灰色地带可能带来的风险。

3、能够盘活二手房市场。政策有助于加快换房需求入市,对提升新房交易量有所助力,会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户,可进一步促进房地产市场良性循环。

带押过户的条件有哪些,带押过户的优缺点

“带押过户”是一种房地产交易模式的创新,而新机制往往带来新情况和新问题。在享受“带押过户”带来的便捷与高效的同时,买卖双方仍需警惕哪些新的潜在风险?

业内专家认为,对买方而言,风险点在于交易期间房屋被查封。

交易过程卖方抵押解除前,若卖方出现无法偿还到期债务的情况,银行有权要求查封、拍卖、变卖房屋,这将对买方造成不利影响。此时,买方的购房款可通过公证处提存专用账户原路返还,但是解除买卖合同较复杂,需耗费大量时间。

对卖方而言,风险点在于提前偿还贷款的可能性。

交易过程中卖方抵押解除前,若房屋出现重大且不可挽回的价值损失,触发银行提前还款的情形,卖方贷款将加速到期,从而导致其承受较大的还贷压力。

而据中国网报道,二手房“带押过户”模式下,买卖双方还需警惕这两方面的风险:

一个方面是,“实施带押过户后,虽然购房人成了新房主,但是刚开始老抵押并未注销,房屋依旧是老抵押的抵押物。购房人接着用房屋办理按揭贷款,在房屋上设定新的抵押,用新抵押来的贷款优先偿还之前老抵押所对应的债权。相关债务还清后,原房主的老抵押也就注销了,而之前的抵押权人银行也实现了债权。购房人作为新房主,开始偿还新抵押所对应的按揭贷款。”

在这一过程中,“带押过户”需要卖方、买方、不动产登记部门和银行这四方主体密切配合、无缝衔接,任何一个主体都必须及时到位,避免出现一些不必要的时间差。对于购房人而言,虽然可以实现过户,但是可能在一定期限内,自己所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态,对之前卖方的债务承担抵押担保责任。如果没有顺利实现解除之前的抵押,购房人所购买的房屋就会处于一种‘不安全’状态,并没有取得“完整意义”上的所有权。

另一个方面的风险是,“带押过户”如果是跨银行操作,难度会更高。老抵押和新抵押如果是同一个银行,相对好操作,如果不是同一个银行就相对比较麻烦。没有老抵押银行的同意,是无法实现带押过户的。而新按揭贷款如何保证老抵押对应的债权不落空,能够及时偿还或提存,都需要银行做好细节控制。

需要特别强调的一点是,购房者务必注意核实拟购买的房屋“是否可以”带押过户。因为根据《民法典》相关规定,虽然抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,但是“当事人另有约定的,按照其约定。”

即使是在可以带押过户的城市,也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候,明确约定了不能转让,则约定优先。