小区内停车位收费合法吗，关于小区停车位的规定

【引言】

随着我国汽车保有量的不断增加，老百姓对于小区车位的需求也是日益增加，“买房看车位”成了业主购房的重要条件之一，然而目前我国大多数小区的车位配比不到1:1，也就是说一户家庭连一个车位的需求都无法满足。

正因如此，在一、二线城市车位的租赁价格、购买价格也是水涨船高，然而，大多数老百姓不了解的是，物业本身并没有权力处置（出租或出售）小区车位，需要由车位所有权人（一般是开发商或业主）授予物业处置的权利。

【小区车位归属问题】

在聊小区车位问题之前，我想给大家普及一个法律知识，那就是物业只是由业主聘请过来服务（自2007年10月1日起，“物业管理企业”更名为“物业服务企业”）于小区的，就像我们请管家、保洁为家庭服务一样，所以物业本身并没有任何权利处置小区的财产，只不过由于目前我国大部分小区物业都与小区开发商存在一定的“裙带”关系，所以大多数时候物业也就代表着开发商。

小区车位大致可以分为三类：产权车位、非产权车位和人防车位，并且不管是哪种车位，都需要优先业主使用。

1.产权车位

产权车位是开发商建设规划内的车位，这种车位可以办理不动产登记证书（也就是我们常说的产权证），并且对于产权车位开发商可以通过出租、出售、赠与的方式将产权转移至他人名下。

产权车位的归属需要根据业主购房时的实际情况，以及当地政策等因素综合决定归属，当然如果开发商将车位建设成本分摊到业主的购房费用当中，一般情况下，该产权车位就应被认定为业主共有。

法律依据：《民法典》第二百七十五条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

2.非产权车位

非产权车位指的是在开发商建设规划之外的车位，这种车位无法办理不动产登记证书，并且由于非产权车位一般是占用小区的绿化、空地等公共区域建成的，所以一般情况下这种车位会被认定为业主共有车位。

法律依据：《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

3.人防车位

人防车位是我国城市人防工程的一部分，目的是为了在战时有效地组织人民防空，保护人民的生命和财产安全。但是为了贯彻平战结合的方针，避免资源浪费，所以现在一般会将城市人防工程地下室“改建”为车位。

由于人防车位的特殊性，在司法实践当中对于人防车位产权的归属问题目前仍有争论，但根据“谁投资、谁收益”的原则，一般情况下会认定人防车位的使用权（注意：使用权而非所有权，所以开发商无权出售人防车位，但可以出租人防车位的使用权）归开发商所有。

法律依据：《人民防空法》第五条，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

【总结】

物业擅自处置（出租、出售）业主共有车位，收取租赁费、购买费都属于违法行为。